Pajak Sewa Properti, Bagaimana Ketentuan PPh atas Penghasilan Sewa?

Pajak atas penghasilan sewa properti perlu dipahami oleh pemilik maupun penyewa, terutama ketika transaksi melibatkan rumah, ruko, apartemen, gedung perkantoran, atau gudang. Di Indonesia, penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan pada umumnya dikenai PPh Final Pasal 4 ayat (2) sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.

Ketentuan utamanya diatur dalam PP Nomor 34 Tahun 2017. Hal yang sering terlewat adalah dasar pengenaan pajaknya tidak selalu hanya uang sewa pokok. Biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas tertentu juga dapat masuk dalam jumlah bruto persewaan.

Apa Itu PPh Final atas Sewa Properti?

PPh Final atas sewa properti merupakan Pajak Penghasilan yang dikenakan atas pendapatan dari penyewaan tanah dan/atau bangunan. Disebut final karena pajak tersebut diselesaikan melalui mekanisme pemotongan atau penyetoran sesuai ketentuan khusus, bukan dihitung kembali menggunakan tarif umum PPh atas penghasilan neto dari transaksi sewa tersebut.

Objek pajaknya mencakup penghasilan dari penyewaan berbagai jenis properti, antara lain:

- Rumah tinggal dan rumah tapak.

- Rumah toko atau ruko.

- Apartemen dan kondominium.

- Gedung perkantoran.

- Gedung pertokoan.

- Gudang dan bangunan industri.

- Tanah yang disewakan, baik seluruh maupun sebagian.

Ketentuan ini berlaku bagi pemilik properti yang menerima penghasilan sewa, baik wajib pajak orang pribadi maupun badan usaha.

Berapa Tarif PPh atas Penghasilan Sewa?

Berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017, tarif PPh Final atas persewaan tanah dan/atau bangunan adalah 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.

Rumus perhitungannya:

PPh Final = 10% × Jumlah bruto nilai persewaan

Sebagai contoh, seseorang menyewakan sebuah ruko dengan harga Rp80 juta per tahun. Jika tidak ada komponen pembayaran lain yang berkaitan dengan persewaan, perhitungannya adalah:

- Nilai sewa tahunan: Rp80.000.000.

- Tarif PPh Final: 10%.

- PPh Final terutang: Rp8.000.000.

- Nilai setelah dikurangi PPh: Rp72.000.000.

Dengan demikian, PPh Final atas transaksi tersebut adalah Rp8 juta.

Namun, perlu diperhatikan bahwa nilai setelah pajak yang diterima pemilik dapat bergantung pada kesepakatan harga dalam kontrak. Apakah Rp80 juta merupakan nilai sewa bruto sebelum pajak atau nilai bersih yang harus diterima pemilik perlu dijelaskan sejak awal.

Apakah Biaya Service Charge Ikut Dikenai PPh?

Ya, biaya yang berkaitan dengan persewaan tanah dan/atau bangunan dapat menjadi bagian dari jumlah bruto yang dikenai PPh Final. PP Nomor 34 Tahun 2017 secara khusus mencakup biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas lainnya.

Ketentuan tersebut tetap berlaku meskipun biaya tambahan dibuat dalam perjanjian terpisah dari kontrak sewa utama.

Contohnya, sebuah gedung perkantoran memiliki rincian pembayaran berikut:

- Sewa ruangan: Rp100.000.000 per tahun.

- Biaya pemeliharaan: Rp10.000.000.

- Biaya keamanan dan layanan: Rp5.000.000.

- Total jumlah bruto: Rp115.000.000.

PPh Final yang dihitung adalah:

10% × Rp115.000.000 = Rp11.500.000.

Karena itu, pemilik dan penyewa perlu memperhatikan seluruh komponen pembayaran dalam perjanjian. Pemisahan tagihan sewa dan biaya layanan tidak otomatis membuat biaya layanan tersebut terlepas dari pengenaan PPh Final.

Siapa yang Bertanggung Jawab Memotong atau Membayar Pajak?

Mekanisme pembayaran PPh Final bergantung pada status pihak penyewa. Dalam ketentuan PP Nomor 34 Tahun 2017, terdapat dua mekanisme utama.

1. Jika penyewa merupakan pemotong pajak

Apabila penyewa merupakan badan pemerintah, badan usaha dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, kerja sama operasi, atau pihak lain yang ditunjuk sesuai ketentuan, penyewa berkewajiban memotong PPh Final dari pembayaran sewa.

Penyewa kemudian harus membuat bukti pemotongan, menyetorkan pajak yang telah dipotong, dan memenuhi kewajiban pelaporannya.

Pemilik properti perlu meminta dan menyimpan bukti potong tersebut sebagai dokumen administrasi perpajakan.

2. Jika penyewa bukan pemotong pajak

Apabila penyewa merupakan orang pribadi yang tidak ditunjuk sebagai pemotong pajak, kewajiban pembayaran PPh Final dilakukan sendiri oleh pihak yang menyewakan.

Misalnya, seseorang menyewakan rumah kepada individu lain untuk tempat tinggal. Jika penyewa bukan pihak yang berkewajiban memotong pajak, pemilik rumah harus menghitung, menyetor, dan melaporkan PPh Final sesuai ketentuan.

Mekanisme ini penting dipahami agar pemilik properti tidak menganggap bahwa seluruh kewajiban pajak otomatis diselesaikan oleh penyewa.

Contoh Perhitungan PPh untuk Beberapa Jenis Properti

Berikut ilustrasi penghitungan PPh Final berdasarkan nilai sewa tahunan. Seluruh angka merupakan asumsi dan belum memasukkan biaya tambahan yang termasuk dalam jumlah bruto.

Jenis properti | Nilai sewa per tahun | PPh Final 10%

Rumah tinggal | Rp36.000.000 | Rp3.600.000

Ruko | Rp80.000.000 | Rp8.000.000

Apartemen | Rp60.000.000 | Rp6.000.000

Gudang | Rp150.000.000 | Rp15.000.000

Gedung kantor | Rp300.000.000 | Rp30.000.000

Dari ilustrasi tersebut, semakin besar jumlah bruto penghasilan sewa, semakin besar pula PPh Final yang terutang.

Perhitungan menggunakan nilai bruto, bukan keuntungan bersih setelah dikurangi biaya renovasi, cicilan, bunga pinjaman, atau biaya operasional pemilik properti. Oleh karena itu, pemilik perlu memperhitungkan pajak sejak menentukan harga sewa.

Bagaimana Cara Menyetor dan Melaporkan PPh Sewa?

Administrasi perpajakan saat ini dilakukan melalui sistem Coretax DJP. Mekanisme yang digunakan bergantung pada apakah pajak dipotong oleh penyewa atau disetor sendiri oleh pemilik properti.

Jika pajak dipotong oleh penyewa, pemilik perlu menerima dan menyimpan bukti pemotongan PPh Final. Dokumen tersebut menjadi bukti bahwa pajak atas penghasilan sewanya telah dipotong.

Jika pajak harus disetor sendiri, pemilik perlu melakukan administrasi pembayaran melalui Coretax DJP, termasuk membuat bukti potong atas penyetoran sendiri dan menyelesaikan proses pembayaran serta pelaporan sesuai prosedur yang berlaku.

Pemilik properti juga perlu menyimpan dokumen pendukung, seperti:

- Perjanjian atau kontrak sewa.

- Bukti penerimaan pembayaran sewa.

- Rincian biaya tambahan yang dibebankan kepada penyewa.

- Bukti pemotongan atau pembayaran PPh Final.

- Dokumen pelaporan perpajakan yang relevan.

Pencatatan yang teratur membantu pemilik properti menghindari kesalahan perhitungan dan memudahkan pemeriksaan administrasi apabila diperlukan.

Apakah Sewa Rumah Kos Dikenai PPh Final 10%?

Tidak semua pendapatan yang berkaitan dengan penyewaan tempat tinggal otomatis dikenai PPh Final 10% berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017.

Rumah kos atau indekos yang menyediakan jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya memiliki perlakuan berbeda dari persewaan tanah dan/atau bangunan biasa. Penghasilan dari kegiatan rumah kos dikecualikan dari skema PPh Final persewaan tanah dan/atau bangunan tersebut.

Namun, pengecualian ini bukan berarti penghasilan rumah kos bebas pajak. Penghasilannya tetap dapat dikenai PPh berdasarkan ketentuan yang berlaku untuk kegiatan usaha atau jenis wajib pajak yang bersangkutan.

Perbedaan antara kontrakan rumah dan rumah kos perlu diperhatikan. Dalam kontrakan, penyewa umumnya memperoleh hak penggunaan rumah secara lebih eksklusif selama masa sewa. Sementara itu, rumah kos biasanya menyediakan kamar beserta layanan dan fasilitas penginapan yang dikelola pemilik atau pengelola.

Karakter kegiatan dan bentuk layanan perlu diperiksa sebelum menentukan perlakuan pajaknya.

Apakah PPh Sewa Berbeda dari PPN?

PPh Final atas penghasilan sewa perlu dibedakan dari Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Keduanya merupakan jenis pajak yang berbeda dengan dasar pengaturan dan kewajiban yang tidak sama.

PPh Final berkaitan dengan penghasilan yang diterima pemilik atau pihak yang menyewakan properti. Sementara itu, kewajiban PPN perlu dianalisis berdasarkan status pengusaha kena pajak (PKP), karakter transaksi, serta ketentuan PPN yang berlaku.

Karena itu, transaksi sewa properti tertentu dapat memerlukan pemeriksaan kewajiban PPh dan PPN secara terpisah. Jangan langsung menganggap bahwa pembayaran PPh Final sudah menyelesaikan seluruh kewajiban perpajakan dalam transaksi tersebut.

Hal yang Perlu Diperhatikan Pemilik dan Penyewa Properti

Sebelum membuat kontrak sewa, pemilik dan penyewa sebaiknya menyepakati beberapa hal yang berkaitan dengan pajak.

Pertama, pastikan nilai sewa yang tercantum merupakan nilai bruto atau nilai bersih yang diterima pemilik. Kejelasan ini membantu menghindari perbedaan perhitungan ketika pajak dipotong.

Kedua, rincikan biaya tambahan seperti service charge, keamanan, pemeliharaan, dan fasilitas lainnya. Komponen tersebut perlu diperiksa apakah termasuk dalam jumlah bruto persewaan.

Ketiga, tentukan pihak yang bertanggung jawab melakukan pemotongan atau penyetoran PPh sesuai status perpajakan penyewa.

Keempat, pastikan bukti potong atau bukti pembayaran disimpan dengan baik. Dokumen tersebut penting untuk administrasi perpajakan pemilik maupun penyewa.

Kelima, lakukan konsultasi dengan konsultan pajak atau petugas DJP apabila transaksi memiliki struktur khusus, misalnya melibatkan beberapa pihak, pengelolaan gedung, atau komponen pembayaran yang tidak sederhana.

Memahami ketentuan PPh atas penghasilan sewa membantu pemilik properti menghitung pendapatan bersih secara lebih realistis dan mengelola kewajiban perpajakannya. Bagi penyewa, pemahaman ini juga penting agar perjanjian sewa dan pembayaran pajak tidak menimbulkan perselisihan. Rumahgue dapat menjadi salah satu referensi untuk menjelajahi peluang properti, baik untuk hunian maupun investasi yang menghasilkan pendapatan sewa.